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[其他] 业主大会选聘物业, 您需要了解这“四个W”。

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发表于 2018-4-16 16:49:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

业主大会选聘和解聘物业服务企业的权利,来源于《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》赋予房屋业主的一项基本权利——共同管理权。这是体现业主自我管理、自我服务的一个非常重要的标志。

近日,有业委会来电咨询怎么选聘物业服务企业。比如,什么时候选聘物业?谁来选聘物业?用什么方式来选聘物业?合同怎么签订?等等。

这些问题,我们可以用 “四个W” 来概括。

第一个“W”—When?什么时间可以启动选聘工作?

业主大会成立后维修资金开立帐户前。

根据上海市相关政策规定,业主大会开通维修资金帐户需要提交正式的《物业服务合同》。即需要把依法终止《前期物业服务合同》,选聘物业服务企业,订立新的《物业服务合同》。目前开发商与物业服务企业订立的《前期物业服务合同》合同期限的截止时间一般表述为“至业主委员会成立时止”或“至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业订立新的《物业服务合同》时止”等几种形式。这也是为什么业主大会成立后即需开展物业选聘工作的重要原因之一。

《物业服务合同》提前终止前或后。

一般包括合同一方严重违约致使无法实现合同目的、合同约定的解聘条款成就、现有物业服务企业主动单方面解除合同(物业公司“炒”业主鱿鱼)、业主大会会议决定单方面解除合同(业主“炒”物业公司鱿鱼)等情形。根据合同法诚实信用的基本原则,单方面解除合同仍需要提前告知对方,不可不辞而别。因《物业服务合同》提前终止,也需要重新选聘物业服务企业。

《物业服务合同》合同期限即将届满前。

按政策规定,需在合同期限即将届满前3个月作出选聘决定。基本上是考虑到物业服务合同到期后,新的物业服务合同可以衔接上。

第二个“W”—Who?谁来选聘物业服务企业?

根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。选聘物业,是业主的一项法定权利。

基本程序是由业主委员会拟订《选聘物业服务企业方案》,公示征求意见完善后,由业主委员会提交业主大会表决,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(通称“双过半”)作出决定。再同业主委员会按业主大会决定做好选聘相关工作。

通俗地说,就是业委会做方案、业主大会做决定。业委会对选聘工作需要从小区或楼盘的实际情况发出,发挥好主导和建议作用。业委会在履行这一职责时,应按住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条规定,集体讨论决定,业主委员会开会时应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

第三个“W”—Which? 用哪种方式选聘物业企业?

根据政策规定,目前选聘物业服务企业,一般有两种方式——协议方式和招标方式。

协议方式是指由彼此有意向的双方直接洽谈,协商一致后订立后合同。但是由于业主大会制度的特殊性,物业项目协议选聘物业服务企业,一般由业委会研究拟定选聘物业服务企业的要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容,与一家或几家意向物业服务企业协商沟通后,形成具体选聘方案,经公示征求意见完善后提交业主大会表决。现实中,业委会就意向企业提交业主大会表决,有“一选一”表决的,有“二选一”或”多选一“表决的。笔者建议在协商选聘的方式之下,如业委会自身无相应专业知识,则提交大会表决前,请第三方组织专家先对意向企业的管理方案以适当方式进行评审,则似乎更加稳妥。无论采用哪一种表决,都需要结合各自小区或楼盘的实际情况以及大会的效率来综合考虑,最终经业主大会”双过半“同意才具有合同法性之基础。

招标方式分为公开招标和邀请招标两种。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。以招标方式选聘物业服务,一般业大会表决通过选聘方案后,需招标备案、发布公告、投标报名,最后环节开标,则需要组成有专家参加的评标委员会来评定投标物业服务方案的优劣。

协议方式还是招标方式,一般在首次业主大会表决通过的《管理规约》中已经有约定。按“有约定从约定”的基本原则,非因特殊情况且经业主大会表决同意修改这一方式,原则上业委会不得擅自改变《管理规约》中约定的方式。《上海市住宅物业管理规定》规定,选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

第四个“W”—What? 选定物业后签什么样的合同?

物业管理政策法规规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定包括但不限于物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护、共有绿化的维护、共有区域的保洁;共有区域的秩序维护、车辆的停放管理、物业使用中对禁止性行为的管理措施、物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理、物业档案资料的保管、业主大会或者业主委托的其他物业服务事项等。

其实物业服务合同内容的核心条款,最主要的是价格(物业服务费标准)、服务内容及标准等。这些内容应当先在选聘物业服务企业方案中有具体表述。

至于具体合同的其他条款,笔者建议可以由业委会依据业主大会的决定、授权和物业服务企业参照《物业服务合同》(上海2016版示范文本)来订立。


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